Casi ningún banco presta sobre terreno sin construir, porque no hay edificación que rematar. Y para alguien sin historial local o sin ingresos demostrables en el país, el trámite bancario es lento, pesado en papeles y muchas veces termina en no.

Por eso los desarrolladores financian ellos mismos, y lo han hecho por décadas. No es señal de apuro ni truco de venta: es la forma en que cambia de manos la mayor parte de la tierra rural en Costa Rica. El desarrollador queda con el papel, usted paga mensual, y el traspaso ocurre según lo que diga el contrato.

Cómo suelen ser las condiciones

Una prima, típicamente entre la quinta parte y la tercera parte del precio. Un plazo de años y no de décadas, casi siempre entre tres y siete. Cuotas mensuales, muchas veces sin intereses o con una tasa bastante por debajo de la bancaria, porque el desarrollador está vendiendo tierra y no prestando plata.

La calculadora de cada lote corre esas condiciones para que vea la cuota antes de escribirle a nadie. Es un estimado: la cifra en firme, la prima mínima y los requisitos los da el desarrollador.

Lo que hay que preguntar antes de firmar

¿Cuándo se traspasa? Hay contratos que traspasan con la última cuota y otros que traspasan de entrada con hipoteca inscrita a favor del desarrollador. El segundo lo protege mucho más a usted y vale la pena pedirlo.

¿Qué pasa si cancela antes? Pregunte si hay penalidad y pídalo por escrito.

¿Qué pasa si se atrasa en una cuota? Un plazo de gracia y una cláusula para ponerse al día son lo normal. Una cláusula que le permita al vendedor quedarse con todo lo pagado por un mes de atraso no lo es, y es razón para retirarse.

¿El contrato está protocolizado y la hipoteca o la reserva está inscrita? Un contrato privado entre usted y el vendedor lo protege mucho menos que un instrumento en el Registro Nacional.

Preguntas sobre financiamiento

¿Piden estudio de crédito?

Por lo general no como lo entiende un banco. El desarrollador se respalda en la prima y en conservar el título o una hipoteca inscrita, no en un score.

¿Se puede pagar desde el exterior?

Sí, por transferencia. Los bancos aplican reglas de origen de fondos, así que cuente con documentar de dónde viene la plata.

¿Qué tasa esperar?

Con frecuencia cero en plazos cortos, y por debajo de la bancaria en los largos. Varía por desarrollador y por etapa, así que tome la calculadora como estimado hasta que el desarrollador confirme.

¿Necesito abogado?

Sí, y uno propio, no el del vendedor. Es el seguro más barato de toda la transacción.