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Comprar un lote en Costa Rica siendo extranjero
Un extranjero puede ser dueño de una finca a su propio nombre, con los mismos derechos que un costarricense. No hace falta socio local, ni fideicomiso, ni prestanombres.
La regla, sin vueltas
Costa Rica no restringe la propiedad extranjera sobre fincas inscritas. Un extranjero, resida o no en el país, puede comprar a su nombre y tener exactamente los mismos derechos que un nacional. No necesita residencia ni socio costarricense.
Es lo bastante inusual como para que la mayoría de los compradores no lo crea al principio, y justamente por eso conviene confirmarlo con su propio abogado. Se lo va a confirmar.
La excepción real: la zona marítimo terrestre
Los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria son zona marítimo terrestre y son bien público. Los primeros 50 son zona pública y no se pueden ocupar ni construir. Los 150 restantes solo se tienen bajo concesión municipal, que es un arriendo y no propiedad, y la participación extranjera en concesionarios está limitada.
Las concesiones son legítimas y muchos hoteles de playa operan con ellas, pero una concesión no es una escritura y no debería cotizarse como tal. Ninguno de los lotes de este sitio está en zona marítimo terrestre.
Qué se necesita para comprar
Pasaporte. Esa es de verdad la base para comprar a nombre propio. También necesita un abogado costarricense que sea notario, porque aquí el notario redacta y presenta la escritura.
La plata tiene que entrar por el sistema bancario con origen documentado. Los bancos aplican en serio las reglas de legitimación de capitales y van a preguntar de dónde viene. Una transferencia con estados de cuenta detrás es rutina; efectivo no.
No necesita cuenta bancaria en Costa Rica para comprar, aunque va a querer una después para servicios e impuesto de bienes inmuebles.
A nombre propio o en sociedad
Ambas son comunes. A nombre propio es más simple y más barato: sin impuesto anual a sociedades, sin contador, sin representante legal que mantener.
Una sociedad, S.A. o SRL, se usa mucho porque facilita una venta posterior, ya que se venden las acciones en vez de traspasar la finca, y porque simplifica la sucesión. Cuesta el impuesto anual y obliga a declaraciones.
Si usted es contribuyente en Estados Unidos, consúltelo también allá antes de decidir: tener el inmueble dentro de una sociedad extranjera puede generar obligaciones de reporte que tenerlo a nombre propio no genera.
Impuestos que conviene conocer
El impuesto de bienes inmuebles es 0,25 por ciento anual sobre el valor inscrito y lo cobra la municipalidad.
Existe además el impuesto solidario sobre casas de lujo, que aplica cuando el valor de la construcción supera un umbral que se actualiza cada año. Un lote sin construir no lo activa.
La ganancia de capital en una venta futura es en general 15 por ciento, con una alternativa por única vez para propiedades adquiridas antes de mediados de 2019 y exención para vivienda habitual. Las cifras cambian, así que confirme las vigentes al momento de vender.
Qué es lo que sí sale mal
No son las reglas de propiedad extranjera. Lo que sale mal es comprar derecho de posesión creyendo que es finca inscrita, comprar terreno sin acceso legal a vía pública, comprar donde no se puede sacar carta de agua, o usar al abogado del vendedor y darse cuenta después de que nadie estaba trabajando para uno.
Todo eso está en las otras guías, y todo se atrapa con un estudio registral al día y un abogado propio.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero tener propiedad frente al mar?
No como finca inscrita dentro de los 200 metros desde la pleamar, que es zona pública. Esa franja se tiene por concesión municipal y con límites a la participación extranjera. Fuera de la zona marítimo terrestre, un extranjero compra en las mismas condiciones que un nacional.
¿Necesito residencia para comprar?
No. Propiedad y estatus migratorio son cosas separadas en Costa Rica. Tener propiedad tampoco otorga residencia por sí solo, aunque existen categorías por inversión con sus propios umbrales.
¿Puedo comprar sin venir?
Legalmente sí, con poder otorgado a su abogado. Igual preferiríamos que caminara el terreno. Las fotos no le muestran cómo está el camino en octubre.
¿Cómo mando la plata de forma segura?
Por transferencia bancaria a una cuenta de custodia manejada por un abogado o una empresa de escrow, liberada contra el traspaso inscrito. Nunca gire una prima a la cuenta personal de un vendedor contra un contrato privado.
Esto no es asesoría legal. Contrate su propio abogado en Costa Rica antes de firmar o de girar plata.
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