Plano catastrado y uso de suelo

Finca inscrita no es lo único que se vende

El error más caro en bienes raíces en Costa Rica no es pagar de más. Es comprar algo que no es finca inscrita y darse cuenta después.

La finca inscrita está registrada en el Registro Nacional bajo un folio real. La propiedad es de registro público, se puede hipotecar, asegurar y vender, y un estudio registral le muestra todo lo que tiene encima.

El derecho de posesión es ocupación sin título inscrito. Existe en la ley y la gente lo transa, y no es propiedad. Es difícil de hipotecar, más difícil de revender y se puede pelear. Se vende con un descuento grande por algo, y al comprador de afuera se lo ofrecen de forma rutinaria sin explicarle la diferencia.

La concesión es un arriendo de bien público en zona marítimo terrestre. Y las acciones de una sociedad dueña de una finca son una cuarta cosa: legítimas, comunes, y tan buenas como los libros de esa sociedad, que hay que revisar antes de comprar las acciones.

Todo lo de este sitio es finca inscrita. Haga la pregunta en cualquier otro lado, y pida el número de folio real y no un sí.

El plano catastrado

El plano catastrado es el levantamiento inscrito del lote: forma, medidas, área, linderos y un número emitido por el Catastro Nacional. Es a lo que remite la escritura y es lo que miraría un juez en un pleito de linderos.

Revise que el plano exista, que su número esté inscrito y vigente, y que el área coincida con la del folio real. En fincas viejas discrepan más seguido de lo que uno esperaría, y se arregla con levantamiento nuevo y no discutiendo.

Revise también que el plano muestre acceso a vía pública. Un lote sin acceso legal está enclavado, y aunque se puede constituir una servidumbre, eso necesita el acuerdo inscrito del vecino y no su buena voluntad.

El certificado de uso de suelo

Es la municipalidad diciéndole qué se puede hacer legalmente en ese lote específico: residencial, agrícola, comercial, turístico, mixto o nada. Lo emite la municipalidad donde está el terreno, es barato y sale en días.

Pesa más de lo que la gente cree. Un lote con uso agrícola puede no permitir la casa que usted se imagina. Uno residencial puede no permitir las cabinas. Los retiros de ríos y quebradas se hacen valer y pueden quitar bastante área útil, y arriba de cierta pendiente no se construye.

Saque el certificado del lote específico, por escrito, antes de firmar. Que el desarrollador le diga cuál es el uso, aunque sea de buena fe, no es el mismo documento.

Qué le muestra un estudio registral

Hipotecas y gravámenes. Anotaciones judiciales, que son la marca de un pleito en curso. Servidumbres, incluidas las de servicios que pueden cruzar justo por donde usted quería la casa. Usufructos, que le dan a otro el derecho de usar el terreno mientras usted es el dueño. Anotaciones de sucesión, que pueden congelar una venta por mucho tiempo.

También muestra quién es el propietario inscrito, que suena demasiado obvio para revisarlo hasta que uno se topa con alguien vendiendo la finca del cuñado.